$593K
Avalúo catastralCadastral value
3,394 m² con vista al valle · San José, Cumbayá — Quito 3,394 m² with valley views · San José, Cumbayá — Quito
Un lote plano de 3,394 m² con 105 metros de frente y vista abierta al valle, en la zona de mayor plusvalía del área metropolitana de Quito. Título limpio, un solo dueño, cero afectaciones. La combinación exacta que constructoras y compradores de patrimonio buscan — y casi nunca encuentran. A flat 3,394 m² lot with 105 meters of frontage and open valley views, in the highest-appreciation district of metropolitan Quito. Clean title, single owner, zero encumbrances. The precise combination developers and wealth buyers look for — and almost never find.
3.4× el lote mínimo normativo. Escala para un proyecto único.3.4× the minimum lot size. Scale for a landmark project.
Frente excepcional — presencia y libertad de diseño poco comunes.Exceptional frontage — rare presence and design freedom.
El atributo que en Cumbayá se paga a $2,200–3,500/m² ya construido.The attribute that sells at $2,200–3,500/m² built in Cumbayá.
Cero afectaciones, cero deudas, 100% un solo propietario.Zero affectations, zero debt, 100% single owner.
Amanecer sobre las montañas, aire limpio a 2,200 msnm y el horizonte abierto de Cumbayá. Esta es la vista que un comprador premium no negocia — y la razón por la que el suelo con mirador en esta zona se cotiza a otro nivel. Sunrise over the mountains, clean air at 2,200 m, and Cumbayá's open horizon. This is the view a premium buyer won't compromise on — and why view lots here command a class of their own.
A 2,200 msnm, con clima de primavera eterna (18°C) y a minutos de los mejores colegios, hospitales y centros comerciales del país. San Juan Alto es el micro-mercado en transformación de Cumbayá — quintas convirtiéndose en residencias y proyectos boutique de alto valor. At 2,200 m elevation, with eternal-spring weather (18°C), minutes from Ecuador's finest schools, hospitals and malls. San Juan Alto is Cumbayá's transforming micro-market — country lots turning into high-value residences and boutique developments.
Sector San José, San Juan Alto · vista satelital sobre coordenadas del IRM (referencial). Ubicación exacta y visita, bajo reserva. San José sector, San Juan Alto · satellite view over IRM coordinates (approx.). Exact location & viewing upon request.
Verificado contra el Informe de Regulación Metropolitana oficial (IRM #3639495). Estos son los seis puntos que un comprador —o su abogado— revisa antes de hacer una oferta. Los seis, en verde. Verified against the official Metropolitan Regulation Report (IRM #3639495). These are the six checks a buyer — or their lawyer — runs before making an offer. All six, green.
Zonificación RUB-2, ocupación aislada, COS total del 70%. El terreno no solo cumple la norma: la duplica en lote y la cuadruplica en frente. Espacio para una residencia de ultra-lujo o un conjunto boutique de 4 a 8 unidades. RUB-2 zoning, isolated occupancy, 70% total floor-area ratio. The lot doesn't just meet code — it doubles the minimum lot and quadruples the frontage. Room for an ultra-luxury residence or a boutique cluster of 4–8 units.
Estudio urbanístico y anteproyecto conceptual del potencial del predio — implantación, distribución y volumetría. Urban study and conceptual design of the site's potential — layout, distribution and massing.
La cartografía municipal de amenazas del IRM — movimientos en masa, flujos volcánicos, subsidencia y accidentes geográficos. En ninguna capa el predio figura con afectación registrada. The IRM's municipal hazard mapping — mass movements, volcanic flows, subsidence and geographic accidents. On no layer does the lot appear with a registered affectation.
Sin afectaciónNo affectation
Sin afectaciónNo affectation
Sin afectaciónNo affectation
Sin afectaciónNo affectation
Cumbayá es el epicentro residencial premium de Quito. La oferta de suelo escasea por su zonificación de baja densidad, mientras la demanda supera lo disponible: preventas agotadas hasta 2028. Cumbayá is Quito's premium residential epicenter. Land supply is scarce by low-density zoning while demand outstrips it: pre-sales sold out through 2028.
Referencias de mercado de portales y comparables de la zona (2025–2026). El valor de este terreno se define en conversación privada según proyecto y condiciones. Market references from portals and area comparables (2025–2026). This estate's value is defined in private conversation according to project and terms.
Un conjunto de 16 townhouses premium: comprar el suelo a ~$421/m² construible y vender producto terminado a precio de mercado de Cumbayá. Modelo con flujo de caja a 30 meses. A 16-townhouse premium development: buy land at ~$421/m² buildable and sell finished product at Cumbayá market price. 30-month cash-flow model.
| IndicadorMetric | 12 villasvillas | 14 casashomes | 16 townhouses ★ |
|---|---|---|---|
| Área por casaArea per home | 197 m² | 169 m² | 148 m² |
| Valor por casaValue per home | $337K | $297K | $267K |
| Ingresos totalesTotal revenue | $4.05M | $4.16M | $4.27M |
| Inversión totalTotal investment | $3.48M | $3.49M | $3.49M |
| Utilidad netaNet profit | $568K | $676K | $783K |
| ROI | 16.3% | 19.4% | 22.4% |
| TIR anualAnnual IRR | 14.4% | 17.0% | 19.6% |
| VAN (15%) · NPV | −$20K | +$62K | +$144K |
La opción de 16 townhouses maximiza rentabilidad y velocidad de venta. Cifras estimadas de un modelo financiero completo (disponible para el inversionista); no constituyen garantía de resultados.The 16-townhouse option maximizes returns and sales velocity. Figures from a full financial model (available to investors); not a guarantee of results.
La mayoría de terrenos premium se adquieren al contado, pero existen vías de financiamiento. Estas son las opciones del mercado ecuatoriano; las condiciones finales se estructuran sobre el valor negociado. Most premium land trades in cash, but financing paths exist. These are Ecuador's market options; final terms are structured on the negotiated value.
| VíaPath | TasaRate | EntradaDown payment | PlazoTerm | Ideal paraBest for |
|---|---|---|---|---|
| BIESS | 2.99–4.25% | 10% | hasta 30 añosup to 30y | Afiliados IESSIESS members |
| Banca privadaPrivate banks | 8–11% | 20–30% | 5–20 añosy | Pichincha, Produbanco, Guayaquil |
| CooperativasCredit unions | 6–10% | 15–25% | 5–15 añosy | Jardín Azuayo, JEP |
| Directo con vendedorSeller financing | a convenirnegotiable | 30–50% | 1–3 añosy | Cierre ágilFast close |
| ContadoCash | — | 100% | inmediatoimmediate | Mejor posición de negociaciónBest negotiating position |
Para inversionistas extranjeros: la economía dolarizada elimina el riesgo cambiario. Una inversión inmobiliaria superior a ~$47.5K puede habilitar la visa de inversionista en Ecuador (verificar con asesoría legal).For foreign investors: the dollarized economy removes currency risk. A real-estate investment above ~$47.5K may qualify for Ecuador's investor visa (verify with legal counsel).
El terreno se muestra bajo cita, con acompañamiento profesional. El precio y las condiciones se conversan de forma privada, según su proyecto. Escríbanos y coordinamos una visita. The estate is shown by appointment, with professional guidance. Price and terms are discussed privately, tailored to your project. Write to us and we'll arrange a visit.